Жильцов заставят раскошелиться

Сегодня в Государственной Думе РФ пройдут парламентские слушания, посвящённые созданию новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Их участники в качестве законодательной новации и главной темы обсудят проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предлагает убрать из финансирования капитального ремонта домов федеральную бюджетную составляющую и переложить основную тяжесть на кошельки граждан и плечи регионов.

В чём недостатки существующей сегодня системы финансирования капитального ремонта? Ответ очевиден – он производится целиком за счёт федерального Центра и средств регионов, и этих денег, исходя из темпов ветшания жилья, явно недостаточно. С учётом наблюдаемого дефицита финансирования, а также переформатирования экономики в сторону меньшей централизации и соответствующих бюджетных изменений вполне закономерно возникает вопрос: вправе ли граждане и дальше требовать, образно говоря, «оплаты этого банкета» за госсчёт, по силам ли это бюджету или же пора переходить на те формы восстановления потребительских качеств жилья в многоквартирных домах, которые приняты и успешно реализуются в развитых странах? При этом следует учитывать некоторые наши «тонкости», которые наверняка станут препятствием для того, чтобы чужой апробированный опыт взять и просто зеркально перенести на нашу почву. Во-первых, это наличие среди плательщиков за услуги ЖКХ множества малообеспеченных граждан, включая пенсионеров, которых, вероятно, придётся субсидировать и дотировать ещё в большей степени. Во-вторых, высокий уровень инфляции, который денежным накоплениям не очень-то способствует. И в-третьих, высокая коррумпированность системы ЖКХ, которая, в свою очередь, эффективности в ремонте домов явно не способствует. Кроме того, при обсуждении данной темы нельзя сбрасывать со счетов и вполне ожидаемую негативную реакцию общества, если жильцов многоквартирных домов обяжут оплачивать капремонт полностью из своего кармана.
Как это будет выглядеть на практике

Тема более чем болезненная, и потому 23 марта началась общественная экспертиза этого законопроекта, в том числе и на официальном интернет-сайте Правительства. Её цель – учесть все существующие точки зрения на положения законопроекта при его окончательной доработке. На практике же пока предлагается следующее. Квитанции об оплате за жилое помещение и коммунальные услуги планируется дополнить платой за капитальный ремонт. Такую плату не планируется брать лишь с жильцов аварийных домов, подлежащих сносу или реконструкции. Собранные таким образом средства будут аккумулированы в специальных региональных фондах и по мере наполнения данной кубышки региональные власти станут решать, какой дом пришло время капитально отремонтировать, а какой ещё может подождать. Субъекты РФ будут устанавливать порядок осуществления контроля за целевым расходованием этих средств и обеспечением их сохранности, а также порядок их возврата собственникам помещений в случае признания многоквартирного дома аварийным. То есть федеральный Центр устраняется от этого процесса полностью.

Чуть ранее Общественная палата РФ провела свои слушания, на которых были приведены аргументы за и против законопроекта. По мнению председателя комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светланы Разворотневой, «резкий отказ от софинансирования со стороны государства программ проведения капитального ремонта может привести к социальному напряжению и неготовности регионов и собственников осилить возложенные на них обязанности». Она пояснила, что в первоначальной редакции законопроект предполагал постепенный отход государства от финансирования капремонтов, но против выступило Министерство финансов РФ.

То, что оплата капремонта исключительно за счёт жильцов и регионов – дело уже решённое, дала понять заместитель гендиректора Фонда содействия реформированию ЖКХ Ольга Сердюк. По её словам, со следующего года фонд прекращает финансировать капремонт многоквартирных домов, так как эта задача из функций её ведомства будет исключена.
Экономика процесса

Плату за капремонт планируется взимать с единицы площади, при этом по существующим сегодня расценкам ремонт одного квадратного метра обходится примерно в 10 тысяч рублей. Учитывая, что капитальный ремонт должен производиться один раз в 20 лет, в среднем ежемесячно с двухкомнатной квартиры необходимо отчислять около трех тысяч рублей. Для малоимущих и пенсионеров это может оказаться слишком накладно.

В целом же проблема капремонта перед ЖКХ стоит весьма масштабно. По данным Росстата, по состоянию на 1 января 2011 года в стране общее число многоквартирных домов, имеющих износ от 30 до 65 процентов и требующих капитального ремонта, составило 1 639 451 единицу. В них проживают около 45 миллионов человек. Объём ветхого и аварийного жилья в многоквартирных домах, имеющих износ более 66 процентов, составляет 56,1 миллиона квадратных метров (в том числе ветхого – 39,3 миллиона, аварийного – 16,8 миллиона). В свою очередь, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства сообщил, что по состоянию на конец марта текущего года на капитальный ремонт многоквартирных домов по 456 заявкам 81 субъекта РФ выделено средств на общую сумму 200 миллиардов рублей, а с учётом софинансирования субъектов и собственников жилых помещений – 270,1 миллиарда рублей. Это позволит отремонтировать 126,2 тысячи домов общей площадью 369,5 миллиона квадратных метров, улучшив условия проживания 16,3 миллиона человек. В целом с участием средств фонда отремонтировано или ведётся капитальный ремонт в 121 805 домах. Из этих цифр понятно, что такие расходы государству обходятся в копеечку.

Ещё один вопрос, который тоже лежит бременем на региональных бюджетах и будет напрямую связан с финансированием капремонта жильцами домов, – это жилищные субсидии. Они законодательно закреплены в Постановлении Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. №761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» и предоставляются гражданам в случае, если в пределах принятых региональных стандартов их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг оцениваются в величину от 10 до 22 процентов совокупного дохода семьи. При этом размер платы за услуги ЖКХ не должен превышать порог в 22 процента. К примеру, в соответствии с законом города Москвы от 1 ноября 2006 г. №54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» получение субсидии возможно при превышении суммы коммунальных услуг более чем на 10 процентов от совокупного дохода семьи. И сейчас «потолок» максимального дохода, дающий право на получение субсидии, на одинокого человека не должен превышать 18 767,70 рубля; для семьи из двух человек – 30 460,80 рубля; для трёх человек – 43 167,60 рубля. В столице сегодня жилищные субсидии получают 575 тысяч семей, и в текущем году в бюджете города на их выплату предусмотрено 9,03 миллиарда рублей. После введения платы за капитальный ремонт число малоимущих явно вырастет. Кстати, на капитальный ремонт жилищного фонда столицы в 2012 году предусмотрено 23,47 миллиарда рублей. Вероятно, Москва да и другие российские мегаполисы со своими субсидиями и дотациями справятся. А вот как быть с капремонтом в депрессивных регионах и моногородах?
Терзают смутные сомненья

Если в ближайшей перспективе альтернативы капитального ремонта домов за счёт жильцов, вероятно, нет и со временем в обществе найдёт своё место понимание необходимости этого шага, то предлагаемые в законопроекте механизм аккумулирования собранных с жильцов средств и порядок их использования наводят на определённые раздумья. Порочность заложена в самой формуле: «Ваша обязанность оплатить ремонт, а уж как и когда мы его проведём – это наша забота, так как начальству всегда виднее». И посему здесь сразу возникает предположение о том, что собранными деньгами можно будет попользоваться в интересах региона в абсолютно других сферах, то есть в качестве накопительной кассы «на всякий пожарный случай». Или же в интересах определённых строительных подрядчиков и управляющих компаний. Стоит уточнить, что необходимость передачи полномочий по распоряжению собранными средствами властям регионов, а не жильцам конкретных домов аргументируют инфляцией. По мнению авторов законопроекта, если жильцы будут копить деньги на ремонт своего дома 10 или 20 лет, эти сбережения якобы обесценятся. Но здесь есть простое решение – аккумулировать деньги на капремонт на именных безотзывных депозитах физических лиц в банках, входящих в систему страхования вкладов. Даже при банкротстве кредитного учреждения ничего страшного не произойдёт, так как возврат вклада в размере до 700 тысяч рублей гарантирован. А ставки по депозитам в большинстве банков сейчас в целом приближены к уровню инфляции. Этим исключается почва для злоупотреблений и возможного недовольства населения по поводу графиков и качества ремонта.
Зарубежная практика

В Германии именно собственники квартир оплачивают не только текущие расходы и отчисления на капремонт, но и несут всё остальное бремя ответственности за содержание общего имущества совместного домовладения. То есть расходы жильцов могут быть направлены и на благоустройство территории, и на какие-то технические новшества. Деньги на капремонт аккумулируются на имеющемся в каждом совместном домовладении счёте доверительного управления, который именуют коммунальной кассой. Расчёт суммы отчислений на капитальный и текущий ремонт производит профессиональная управляющая компания, которая потом и будет заниматься капремонтом. При этом размер отчислений зависит от конструктивных особенностей дома и от параметров заложенного капремонта, так как сейчас обязательными стали требования по энергоэффективности. По данным Международной ассоциации менеджмента недвижимости, для трёхкомнатной квартиры ежемесячные отчисления в панельном берлинском доме серийной застройки в восточной части Берлина составляют в среднем 52 евро на текущий ремонт и 38 евро на капитальный ремонт.

Стоит уточнить, что собираемые на капремонт средства хранятся непосредственно на специальном счёте управляющей компании в банке. Причём для подстраховки управляющая компания может открывать такие счета в нескольких банках, а деятельность её самой обязательно страхуется, в том числе от управленческих ошибок и от умышленных действий. Если собственник продаёт свою квартиру, то у него нет права требовать возврата отчислений на капремонт, которые он успел сделать. А новый собственник, купивший квартиру в совместном домовладении, вносит платежи на капремонт только с момента покупки квартиры. Таким образом, в части финансирования ремонта достигается полная автономность домовладения.
Парламентская газета